Mennyiből lehet építeni 1 m2-t ? Mennyi egy családi ház m2 ára?

Ezek a kérdések melyeket mindenki feltesz mielőtt belevágna a házépítésbe. Naponta teszik fel nekünk is. Amilyen egyszerű kérdés, annyira nehéz a válasz.

A válasz igen nagy felelősséget von maga után, meghatározza, hogy mekkora házat tervez(het)ünk. Nem mindegy hogy 100 m2 ház 25 vagy 50 millió. Félrevezető válasz egy örökké tartó hitelt vonhat maga után, vagy teljesen félreviszi a tervezés folyamatát.

Ahhoz hogy választ adhassunk a kérdésre le kell fektetnünk néhány alapfeltételt, azaz mit értünk ház alatt. Talán ez a legfontosabb kérdés, ami felett a legtöbben elsiklanak.

Mindenki tegye fel magának a kérdést és válaszolja is meg: „mennyibe kerül egy autó?” Na mi a válasz? Kinek mi, ugye? Nézzük csak, új vagy használt? Szűkítsünk, a házaknál is újról beszélünk. Tehát Magyarországon átlag autót (legalábbis amiket az utcán látunk) 2 és 20 millió között lehet kapni. A kettő között 10x-es szorzó van. Tehát mennyibe kerül egy autó? Továbbra sem tudjuk. Pedig az autó egy termék, egy árral. Egy családi ház építéséhez pedig legalább 500 féle termékre lesz szükség.

Első beszélgetés során azoknál a munkáknál, ahol kiemelten fontos a tervezendő ház felépítésének költsége, azt szoktam kérni, hogy autós példával mondják meg milyen házat akarnak. Van aki Suzuki Swiftet, van aki Ford Focust, van aki Skoda Superbet mond. Áraik kb. 3, 5, 9 millió. Továbbra is az „átlag autó” árában van 3x szorzó. Akkor melyik az átlagos? Az extráról, mint a tolatóradar, automata váltó, stb. nem is beszélve.

A fenti kérdés megválaszolásában lényeges elem a válaszadó hitelessége, tapasztalata a témában. Na ez az a rész, ahol nagy bajok vannak. Sok tervező sajnos nem vesz részt az építés folyamatában (szerencsére már kötelező lett időközben), ezért nincs birtokában ezen költségeket befolyásoló információknak.

Irodánk évente mintegy 20 családi házat tervez, 5 műszaki ellenőrzést végez. Van, hogy más építészek tervei alapján, más kivitelezők közreműködésével épülő házaknál végzünk műszaki ellenőrzést.

Feltételek a válaszhoz:

1. Melyik m2-ről beszélünk: nettó (falak nélkül) vagy bruttó (falakkal)? Kb. 20-25 % különbség van egy 20 cm kiegészítő hőszigeteléssel ellátott falú ház esetében. -> Nettóval számolunk, ugyanúgy mintha használt lakást vennénk.
    
2. Nettó, Áfa nélküli költségről beszélünk vagy 5%, esetleg 27% Áfáról? Mi bruttó összegekről beszélünk.
    
3. Hogy néz ki a ház? Minimál, modern, mediterrán, hagyományos, stb? Természetesen jelentős hatással van az árakra. Közhiedelemmel ellentétben a minimál házak drágábbak a hagyományosnál. Az hogy minden szépen síkban találkozik, növeli a kivitelezési költségeket, bonyolítja az épületszerkezeteket a hagyományoshoz képest.
    
4. Milyen hőszigetelésű házról beszélünk? Minimum követelményt kielégítő, „energiahatékony” fokozott hőszigetelésű vagy minősített passzívház. Sajnos az összköltségben nem csak a hőszigetelés vastagsága okozza az eltérést. Másfajta nyílászáró típus, másfajta nyílászáró beépítési mód, stb. szükséges. Mi 50-80 KWh/m2a nettó fűtési igényű épületről beszélünk. (2021. januártól 100 KWh/m2 lesz a minimum.)
    
5. Gépészet.  Gázkazán padlófűtéssel (1 termosztáttal) vagy levegős hőszivattyú padlófűtéssel, mennyezethűtéssel (helyiségenkénti fűtésszabályozással, minden szobába termosztáttal) és hővisszanyerős szellőztetéssel? Mindkét megoldás gyakori, de 3x különbség van 150 m2-es háznál: első megoldás 2,5 MFt, másik 7,5 MFt. Most az előbbit vesszük alapul.
    
6. Anyaghasználat, de nem a burkolásra gondolok. Inkább milyen vízszigetelés, beton, hőszigetelés, vakolat, faanyag, stb… Úgy tapasztaljuk ezen anyagok az átlag házépítőknek nem annyira fontosak, mert „nem látszódik”, ezért sajnos sok kivitelező ezeken spórol, olcsósít. Eladásra épülő házaknál törvényszerű, hogy a legolcsóbb termékek kerülnek beépítésre, mivel a beruházó abban érdekelt hogy a lehető legnagyobb haszonnal adja el az épületet. Ha ő határozza meg a beépítendő anyagok minőségét (vagy a „tervezője”) akkor efelől ne legyen kétségünk…
    
7. Elektromos rendszer. Csak erősáram? Csak konnektorok, lámpák? Gyengeáram (riasztó, internet, stb.) védőcsövezés is készül, hogy legyen mibe behúzni ezeket a vezetékeket? Esetleg szeretnénk valamiféle intelligens házat, épületautomatizálást? A két véglet között szintén megvan az 5x különbség. Az olcsóbb nagyságrendileg 1,5, a drágább 7,5 Mft. És ez még nem luxus szint! Most az előbbit vesszük alapul.

A fentiek alapján azt a következtetést kell levonnunk és nyilvánvaló igazságot elfogadnunk, hogy a családi házunk összköltségét a műszaki tartalom fogja inkább meghatározni, mint az hogy a kivitelező milyen drágán dolgozik. Pl. egy 100 m2-es családi ház egyszerű műszaki tartalommal megépíthető 400e Ft/m2 költséggel, magasabb (de nem luxus!) igényekkel kijöhet 600e Ft/m2 ár is könnyedén. Az újságokban szereplő házak 600e-1000e Ft/m2 közötti fajlagos költséggel építhetők (komoly belsőépítészet nélkül!)

Nézzük meg egy példa segítségével, hogyan növekszik épületünk összköltsége. Legyen kiindulási alap egy 100 m2-es, egyszerű épülettömegű, minimális műszaki tartalommal rendelkező családi ház, aminek fajlagos költsége cca. 400eFt.

Módosítsunk néhány műszaki megoldást:

+ 23.000,- Ft/m2      Szeglemezes tető és gipszkarton mennyezet helyett monolit vasbeton födém  és hagyományos ácsszerkezet (+2,3 MFt)

+ 40.000,- Ft/m2      Átfolyós gázkazán és padlófűtés helyett levegős hőszivattyú mennyezet fűtés-hűtéssel, helyiségenkénti szabályozással (+4,0 MFt)

+ 5000,- Ft/m2          Hagyományosabb formájú betoncserép helyett divatosabb kerámia cserép (+0,5 MFt)

+ 2000,- Ft/m2          2 rtg. oxidbitumenes helyett 2 rtg. modifikált bitumenes vízszigetelés (+0,2 MFt)

+ 8.000,- Ft/m2        Egyszerű profilú, 3 rtg. üvegezésű helyett közepes minőségű, belül fóliázott, 3 rtg üvegezésű nyílászárók (+0,8 MFt)

+ 15.000,- Ft/m2      Redőny helyett zsalúzia (motorral, szúnyoghálóval) (+1,5 MFt)

+ 7.000,- Ft/m2        Olcsó belső ajtók helyett közepes árkategóriájúak (+0,7 MFt)

+ 6.000,- Ft/m2        Drágább burkolatok (4eFt helyett 10eFt/m2) (+0,5 MFt)

+ 2.000,- Ft/m2        Gyenge minőségű homlokzatvakolat helyett jó minőségű (+0,2 MFt)

A fenti néhány tétel módosítása után cca. +108.000,- Ft/m2-rel növekedett az épületünk fajlagos költsége, miközben sehol nem került be „luxus” termék a listába. Az árak átlagárak, szándékosan nem írtam márkanevet, kb. ennyivel lehet kalkulálni.

A felsorolás célja, hogy érzékeltesse, mennyire „apró” változtatásokra van ahhoz szükség, hogy épületünk cca. +100e Ft/m2 (+10 MFt) többe kerüljön, miközben külső megjelenésében nem változott semmi!

A cikk célja, hogy felhívja az építtetők figyelmét, hogy mennyire fontos a műszaki megoldások, és ebből kifolyólag a költségek behatárolása tervezés során.

Csodák nincsenek, legtöbbször ami olcsóbb az egyszerűbb, kevesebb vagy gyengébb minőségű. Természetesen igaz ez minden tárgyra ami életünk során körbe vesz minket…

Ha fontos számunkra, hogy megtervezett épületünk megépíthető legyen pénzügyi lehetőségeink alapján, akkor olyan tervezőhöz forduljunk, aki az építési költségekkel is tisztában van és segítségünkre lesz a döntések meghozatalakor (még a tervezőasztal mellett ülve).

Ha építkezésen gondolkodsz, és szeretnél velünk konzultálni, írj egy emailt, felvesszük Veled a kapcsolatot és megbeszéljük a megfelelő időpontot! A konzultáció során részletesebben elmondjuk és megmutatjuk, mire érdemes figyelni, milyen szerkezetekben, anyagokban, gépészetben érdemes gondolkodni, valamint milyen terveket ír elő minimum a jogszabály, és milyen tervekre lesz szükség ahhoz, hogy a kivitelező tényleg álmaitok otthonát építse meg! Családi ház referenciáinkat itt találod!

Szerző: Gortva Péter