Tervezési alaptérkép 2026: árak, határidők és az 5%-os áfa

Úgy képzeld el, mint a telek pontos, ellenőrzött kiinduló rajzát. Összekapcsolja az állami ingatlan-nyilvántartás térképi adatait a helyszínen mért állapottal. Az építész erre helyezi el a tervezett házat, a bejáratot, a kocsibeállót, és ebből indul ki a terephez való illesztésnél. Digitális, szerkeszthető térképről van szó, amelynek meghatározott tartalma és szakmai felelőse van.[1][2]

Mi kerül rá?

A jogszabály alapján szerepel rajta a felmért terület kötelező ingatlan-nyilvántartási térképi tartalma, a kitűzött telekhatár és a természetben talált határvonal. Emellett a tervezéshez szükséges tereptárgyakat is ábrázolja: például épületeket, kerítést, fákat, valamint a kapcsolódó közterület fontos elemeit. A terepszintek és a domborzat különösen lejtős telken döntőek. A részletes feladatot az építész és a földmérő egyeztesse, mert más adatok kellenek egy sík, üres telekhez és egy támfalakkal tagolt, beépített ingatlanhoz.[1][4][12]

A műszaki leírás ugyanúgy része a munkának. Ebben szerepelnek az adatszolgáltatás és a mérés azonosítható adatai, a megengedett térképi eltérés, a térkép és a helyszín összehasonlításának eredménye, valamint a készítő és a minőségtanúsító adatai. Nem elég egy szép rajz arról, hogy „nagyjából így áll a kerítés”.[1]

Az átadásnál kérj az építésszel egyeztetett vektoros állományt – jellemzően DWG vagy DXF formátumot –, olvasható PDF-et és műszaki leírást. A vektoros fájlban a vonalak és pontok mérhetők, szerkeszthetők. Egy beszkennelt papírlap vagy telefonos képernyőkép ezt nem tudja.[2][12]

A térkép a felmért és ellenőrzött adatokat mutatja. Egy föld alatti vezeték pontos helyét nem szabad pusztán ebből feltételezni; ehhez külön közműadat, egyeztetés vagy feltárás is kellhet. A talaj teherbírását sem ez vizsgálja, és egy szabálytalan épületet sem tesz jogszerűvé.

Az építésügyi rendelet az egyszerű bejelentéshez, az építési és a fennmaradási engedélyhez készülő dokumentáció tartalmát a tervezett tevékenységhez igazítja. A helyszínrajz alapja vektoros tervezési alaptérkép. A felmérés terjedelmét is meghatározza.[2]

Út-, közmű- és más különleges létesítmények tervezésére további ágazati követelmények vonatkozhatnak. Ezeknél külön kell meghatározni a térképi munkarészt. Az itt bemutatott tipikus eset az új családi ház és a lakóépület bővítése.

Jogosultsággal rendelkező földmérő szakembert keress. A telekhatár-kitűzés elvégzéséhez ingatlanrendező földmérő minősítés – röviden IRM – szükséges. A tervezési alaptérkép szakmai irányításához és minőségtanúsításához a rendelet szerinti geodéziai tervezői, GD-T jogosultság kell. Ezt elláthatja ugyanaz a megfelelő jogosultságú ember vagy együttműködő szakemberek. Az ajánlatból derüljön ki, ki végzi a kitűzést és ki tanúsítja a térképet.[1][4][13]

Az építész azt mondja meg, mire van szüksége a tervezéshez; a földmérő biztosítja a megfelelő térképi alapot. Érdemes őket már a megrendelés előtt összekapcsolni, így kisebb az esélye annak, hogy később egy hiányzó magasság vagy utcai részlet miatt újra ki kell menni a telekre.

1. Egyeztetés: cím, helyrajzi szám, tervezett építkezés, telekméret, hozzáférés és kért határidő.
2. Adatkérés és előkészítés: a földmérő beszerzi a hivatalos alapadatokat, ellenőrzi a korábbi kitűzés felhasználhatóságát, majd megszervezi az érintettek igazolható előzetes értesítését.
3. Kitűzés és felmérés: összeveti a nyilvántartást a helyszínnel, megméri a szükséges részleteket és magasságokat.
4. Az eltérések értékelése: tisztázza, van-e akadálya a térkép lezárásának vagy további eljárás szükséges.
5. Dokumentálás és átadás: elkészülnek a szükséges munkarészek, a kitűzési dokumentáció benyújtása és a tanúsított alaptérkép.

Ezt a földmérő ellenőrzi. A kerítés megléte vagy egy régi rajz önmagában nem mentesség. A júniusi pontosítás szerint a telekalakítási vázrajz sem helyettesíti automatikusan a kitűzési dokumentációt; a korábbi analóg térképre alapozott kitűzés sem használható fel egyszerűen a mai digitális adatbázis helyett. A jelenlegi terepállapot felmérése akkor is szükséges lehet, ha az új kitűzés elhagyható.[4]

Az 1 hektárnál nagyobb telkeknél és a 250 méternél hosszabb nyomvonalas tervezési területeknél a tervező határozza meg a kitűzendő részletpontokat. Ez a kitűzés terjedelmének könnyítése. Nem jelenti azt, hogy az egész telek térképi és helyszíni összhangjának vizsgálata elmaradhat.[1][4]

Az előzetes, igazolható értesítést kell biztosítani. Minden szomszéd saját kezű postai levélátvétele nincs általános feltételként előírva. A 2012. évi XLVI. törvény 24. § (1) és a 8/2018. AM rendelet 6. § (4) az értesítésről rendelkezik. Ez nem azonos a szomszéd beleegyezésével.[14][15]

Kit kell bevonni, és hogyan?

A földmérő a hivatalos ingatlanadatokból azonosítja az érintett tulajdonosokat; nem elég arra hagyatkozni, hogy éppen ki lakik a szomszédban. A júniusi tájékoztató 1.3. pontja a kitűzött közös határpontokhoz köti a szomszédok bevonását. Ha egy szomszéd felőli közös határpontot nem tűznek ki, az ő kitűzési nyilatkozata és aláírása nem szükséges. Ha viszont a méréshez be kell lépni a telkére, előzetesen értesíteni kell.[4][14]

A hirdetményi értesítés jogalapja a 8/2018. (VI. 29.) AM rendelet 6. § (4) bekezdése, amely az Fttv. 24. § (1) szerinti, munkavégzés előtti értesítés módját szabályozza. Három tulajdonosig személyesen, postai úton vagy elektronikus levélben kell értesíteni. Több mint három tulajdonos esetén a legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkező, helyben lakó személy kap ilyen értesítést; a többi tulajdonost az illetékes települési önkormányzatnál hirdetményi úton kell értesíteni.[14][15][16]

A tulajdonosok számát az adott ingatlannál kell nézni. Az Fttv. az ingatlan tulajdonosának értesítéséről rendelkezik; ehhez kapcsolódik a tulajdoni hányad szerinti szabály. Négy külön szomszédos telek, telkenként egy-egy tulajdonossal, ezért önmagában nem teszi alkalmazhatóvá a „több mint három tulajdonos” szabályát. Egy érintett, például öt tulajdonostárs közös tulajdonában álló ingatlannál viszont felmerül ez az értesítési mód. A földmérőnek ingatlanonként kell tisztáznia a tulajdonosi kört és dokumentálnia az értesítést.[14][15]

Gyakorlati javaslatunk: az értesítésben legyen egyértelmű a telek, a munka célja, az időpont és a földmérő elérhetősége. Maradjon meg az értesítés szövege és a megküldését, illetve átvételét igazoló adat. Személyes átadásnál átvételi elismervény, e-mailnél visszaigazolás segítheti a bizonyítást. Postán a tértivevény külön kézbesítési igazolást ad; az ajánlott feladás önmagában a feladást bizonyítja.[20][21]

Mi történik, ha nem jön el vagy nem írja alá?

A szabályosan értesített szomszéd távolmaradása önmagában nem akadálya a szokásos telekhatár-kitűzésnek. A kamarai továbbképzési anyag meghívómintája is jelzi, hogy a munka a tulajdonos távollétében megtörténik. A jelenlétet, a nyilatkozatot vagy annak elmaradását a valóságnak megfelelően kell dokumentálni. A határpontok elfogadása és a jegyzőkönyv aláírása nem általános vétójog a mérés felett.[16][15]

Van külön eset: az Fttv. 14. § (8) szerinti, a természetbeni állapothoz igazodó, tűréshatáron belüli térképi módosításhoz a felek egyetértése szükséges; a hozzá tartozó vázrajz aláírását az AM rendelet 42. § írja elő. A sima kitűzést ezért ne keverd össze a közös megegyezésen alapuló térképmódosítással. A szomszéd területét a kitűzött jel alapján sem lehet önkényesen birtokba venni.[14][15]

És ha a levél „nem kereste” jelzéssel jön vissza?

Ez nem ugyanaz, mint amikor valaki megkapta az értesítést, csak nem jön el. A földmérő értesítője nem válik hatósági irattá attól, hogy tértivevényes. Az Ákr. 86. § szerinti kézbesítési fikció a hatósági eljárás szabálya. „Nem kereste” esetén ott a második kézbesítési kísérletet követő ötödik munkanap számít; ezt nem lehet külön jogalap nélkül automatikusan ráhúzni a megbízott földmérő levelére.[18]

Az áttekintett kitűzési rendelkezésekben nem találtunk külön, automatikus „nem kereste” kézbesítési fikciót vagy egységes, napokban megadott várakozási időt. Ezért nem állítjuk, hogy egy visszajött levéllel minden esetben már szabályos az értesítés. A földmérőnek tisztáznia kell a címzés és az értesítés igazolhatóságát, szükség esetén más megengedett módon is értesítenie kell. Vitatott esetben ezt a kitűzés előtt érdemes az illetékes földhivatallal tisztázni. A szomszéd tényleges levélátvételét ugyanakkor nem lehet minden ügy kötelező, korlátlan ideig várt lépésének tekinteni.[14][15][18]

A postázás valóban elvihet több hetet?

Igen. A Posta 2026. szeptember 30-tól hatályos ÁSZF-ének 6.8.1. pontja szerint az általános őrzési idő tíz munkanap, a kivételek figyelembevételével. Ez önmagában nagyjából két naptári hét. Ehhez jön a levél útja és a kézbesítési eredmény visszajelzése. Sikertelen kézbesítésnél ezért egy postai körre a 2–3 hét vagy több is indokolt tervezési tartalék lehet. Ez levezetett ütemezési példa, nem garantált postai idő és nem kötelező kitűzési várakozás.[17]

Együttműködő tulajdonosok személyes vagy igazolható e-mailes értesítésénél ez a postai idő elmaradhat. Hibás cím, hirdetményi értesítés, ismételt értesítés vagy térképhiba esetén viszont külön tartalék kell. Az ajánlatban kérj külön dátumot az adatokra, az értesítésre, a terepmunkára és az átadásra. A teljes munkára ne vállaljunk egyetlen, minden telekre érvényes 4–6 hetes garanciát.

Az adatszolgáltatás határideje a befizetési bizonylat kézhezvételétől számított 8 nap, nem a földmérő megbízásától indul. A munkára vállalt teljes átfutás ezért ettől eltérhet.[15]

Kitűzés után: mit adunk le a földhivatalnak?

A kitűzésről helyszíni jegyzőkönyv, kitűzési vázlat és vázrajz, valamint mérési és számítási munkarészek készülnek. A 8/2018. AM rendelet 43. § (4) alapján ezeket a kitűzést követő nyolc napon belül meg kell küldeni az ingatlanügyi hatóságnak. Ez a földmérő leadási határideje. Nem azt jelenti, hogy a hivatal nyolc napon belül minden ügyben befejezi a vizsgálatot.[15][16]

A hivatal ellenőrzi a munka és a dokumentáció megfelelőségét, szükség esetén javítást kér, majd a megfelelő kitűzési dokumentációt nyilvántartásba veszi. A kitűzés nyilvántartásba vétele önmagában nem telekalakítás és nem tulajdonjog-bejegyzés. A szokásos kitűzési vázrajz a meglévő határ kitűzését dokumentálja; térképmódosításhoz vagy tulajdoni rendezéshez más feltételek is kellenek.[15][19]

A hatósági ügyintézés általános határideje sommás eljárásban 8 nap, teljes eljárásban 60 nap. A rövidebb eljárás feltételeinek is teljesülniük kell; a felfüggesztés, szünetelés és az ügyfél mulasztása vagy késedelme nem számít bele. Ezt a földhivatali vizsgálatról szóló kormányhivatali tájékoztató és az Ákr. 50. § is rögzíti. Az adott ügyre várható befejezést külön egyeztesd.[18][19]

És utána mennyi az építésügyi eljárás?

Az alaptérkép elkészülte még nem jelenti azt, hogy kész a teljes házterv. Az építészeti és szakági tervezés, a szükséges egyeztetések és a döntéseid is időt igényelnek. A hatósági óra csak a megfelelő eljárásnál indul el.

A részletes feltételeket a 281/2024. Korm. rendelet tartalmazza. Ellenérdekű ügyfél fellépése az új lakóépület ügyét építési engedélyezési eljárásba terelheti. A puszta naptári összeadás ezért nem megbízható év végi garancia.[2]

1. Egyezik a két állapot, vagy az eltérés a megengedett tűrésen belül van

A régi térképek nem mind ugyanolyan pontosságúak. A földmérő a térkép készítési módja, az előzményadatok és az ellenőrző mérések alapján alkalmazza a megfelelő tűréshatárt. Ha az előírt feltételek teljesülnek, a térképi és természetbeni állapotot azonosnak kell tekinteni. Ilyenkor pusztán a megengedett kis eltérés miatt nem kell arrébb építeni a kerítést. A már megjelölt határpont mellé tűrésen belül új határjelet sem szabad elhelyezni. Jogalap: 8/2018. AM rendelet 16–17. § és 41. § (3).[15]

A tűréshatár nem szabadon felhasználható építési ráhagyás. Nincs minden telekre érvényes „plusz húsz centi”. Az építész a tanúsított alaptérképből indul ki; nem választhatja ki a számára kedvezőbb vonalat, és nem csökkentheti a kötelező kertméretet a térkép pontatlanságára hivatkozva.[3][15]

2. A kerítés hibahatáron túl máshol áll, de a térképi határ helyes

Ilyenkor a földmérő beméri a használat szerinti határt, elkülönítve ábrázolja a kitűzött határtól, és kimutatja a kettő közötti területeltérést. Lehet, hogy a szomszéd használ egy sávot a telkünkből, de az is lehet, hogy mi használunk többet. A kerítés önmagában egyik esetben sem írja át az ingatlan-nyilvántartást.[15]

Mi van, ha nem akarjuk áthelyezni a kerítést?

A tervezés bizonyos esetekben a kerítés áthelyezése nélkül is folytatható. A TÉKA 44. § (6) szerint a megengedettnél nagyobb eltérésnél az építési helyet abból a határból vagy határszakaszból kell levezetni, amely a telkünkből kisebb méretet határol le. Ha a kerítés beljebb van, azon az oldalon ez lesz a mértékadó. Ha kijjebb van, a nyilvántartott határ a szigorúbb. A szabály alól a zártsorú beépítési módú telek és az ikresen csatlakozó közös oldalhatár kivétel; ezekre a példát nem lehet automatikusan ráhúzni.[3][22]

Ez a megoldás nem rendezi a tulajdoni vagy birtokvitát, és nem teszi jogszerűvé a szomszéd területének használatát. Arra ad lehetőséget, hogy a ház elhelyezése ne a vitatott sávra épüljön. Aki rendezni szeretné az eltérést, megállapodás alapján áthelyezheti a kerítést, vagy – ha a feltételek teljesülnek – telekhatár-rendezést kezdeményezhet. A kerítés áthelyezése után az alaptérképen is a friss, bemért állapotnak kell szerepelnie; egy puszta szóbeli ígéret erre nem elég.[1][15][22]

Mit sraffozzunk, és honnan mérjük az oldalkertet?

A rajzon külön azonosítható legyen a térképi/kitűzött határ, a meglévő természetbeni határ és a tervezéshez mértékadó határ. Az eltérő sávot sraffozás vagy eltérő háttérszín tegye olvashatóvá; legyen hozzá jelmagyarázat és jellemző méret. A sraffozott sáv nem számítható hozzá az építési hely meghatározásakor figyelembe vett területhez. Előbb kiválasztjuk a mértékadó határt, és attól mérjük be az előírt elő-, oldal- vagy hátsókertet. Nem elég csak a tervezett ház alól kihúzni a sraffozást, miközben az oldalkert a kedvezőbb vonaltól indul.[3][4][15]

A júniusi tájékoztató a sraffozást vagy a színezést javasolt szemléltetésként nevezi meg; nem ír elő minden tervre egyetlen kötelező színt vagy 45 fokos vonalazást. A kitűzési vázrajz hivatalos jelölési szabályait a földmérő alkalmazza. Az építészeti helyszínrajzra az alaptérkép szükséges adatait és a levezetett építési helyet egyértelműen át kell venni.[4][15]

Mit mondanak a jogszabályok?

A TÉKA 44. § (6) a kisebb méretet adó határ választását kifejezetten az építési hely megállapítására írja elő. Az 5. § 148. pont a beépített területet a telek teljes területéhez viszonyítja, a teleknyúlványra megadott kivétellel. [3]

Ezt a Méptv.-vel és az eljárási rendelettel is összevetettük. A Méptv. 16. § 117. pontja szerint a telek egy helyrajzi számon nyilvántartásba vett földterület: a kerítéssel használt kert nem automatikusan azonos ezzel. A 281/2024. Korm. rendelet 1. mellékletének 3.2.1.6. pontja a helyszínrajzon külön kéri a telekterületet, a beépítettséget és az építési hely ábrázolását. A 18. § (3) és a 25. § (1) a vonatkozó követelmények hatósági vizsgálatát írja elő. E rendelkezések nem mondják ki, hogy a kerítéseltérés sávját automatikusan le kellene vonni a százalékszámítás alapjából. Ez a jogszabályok összeolvasásából következő értelmezés, nem a konkrét telekre kiadott hatósági döntés.[2][3][23]

A számpélda részletesen

Például egy ellenőrzött, változatlanul 1000 m²-es, 20 × 50 m-es telken, 30%-os határértékkel a százalékos felső korlát 300 m². Ha az egyik hosszoldali kerítés 1 méterrel beljebb áll, az eltérő sáv 50 m². A sraffozástól önmagában nem lesz 950 m² a telek, és nem lesz automatikusan 285 m² a százalékos korlát. Ha viszont a példában mindkét oldalon 3,5 m oldalkert szükséges, a 20 m helyett figyelembe vett 19 m szélességből 13 m helyett csak 12 m széles építési hely marad. A 300 m²-es elméleti lehetőség így nem feltétlenül használható ki.

Mikor kell külön vizsgálat?

A példa feltétele, hogy nincs hibás telekterületi adat, lezárt telekalakítás vagy más levonási jogcím. A tulajdoni lap és a földmérési adatok közötti tisztázatlan területeltérésre a példát nem szabad automatikusan alkalmazni. Külön levonási szabály például a teleknyúlvány a TÉKA 5. § 148. pontjában, a közút céljára szolgáló területrész a Méptv. 88. § (6) bekezdésében, valamint a kiszolgáló út céljára szolgáló területrész a TÉKA 44. § (4) c) pontja és (5) bekezdése szerinti esetben; az utóbbi szabályoknál a településrendezési szerződés eltérő rendelkezését is ellenőrizni kell. Ha a hivatalos telekterület változik, a százalékos számítást is újra kell végezni. A HÉSZ alkalmazandó előírásait, a zöldfelületet, a parkolást és a tűztávolságot külön kell ellenőrizni; a vitatott sáv nem használható fel automatikusan minden szükséges funkció helyeként.[3][23]

3. Nem egy kerítés tér el: a térképen egy egész környék elcsúszott

Ha több egymás melletti telken a kerítések, épületek és más régi tereptárgyak térképi helye közel azonos irányban és mértékben tér el a valóságtól, az rendszeres térképi eltolódásra utalhat. Ebből még nem következik, hogy minden szomszéd rossz helyre épített. A régi térkép digitalizálása önmagában nem javítja meg annak pontosságát. A földmérő a környezet ellenőrző pontjait és a korábbi méréseket is bevonja; egyetlen kerítésből vagy egy internetes légifotó-rávetítésből nem állapítható meg az egész település hibája.[15]

Az egyik megoldás az ellenőrzött földmérői transzformáció: a térképi és a helyszíni adatokat ismert közös pontok segítségével illesztik egymáshoz. A 8/2018. AM rendelet 5. § (2) kifejezetten számol ilyen grafikus eljárással. A júniusi tájékoztató szerint ezt a szabályos eltérés esetén a kitűzésnél és az alaptérkép készítésénél is alkalmazni kell, a módszert a műszaki leírásban ismertetve; később az épületfeltüntetésnél is összhangot kell teremteni. Ez nem a tervező szabadkézi térképtologatása, és nem változtatja meg önmagában a tulajdont.[4][15]

Mikor kell hivatalos térképi hibajavítás?

Ha bizonyítható felmérési, térképezési vagy digitalizálási hiba miatt az állami adatbázist kell kijavítani, az az ingatlanügyi hatóság feladata. A 8/2018. AM rendelet 57. § (2) külön felsorolja a digitalizálási hibákat. A teljes tömb szabályos elcsúszásának vagy elcsavarodásának javítására az 59. § ad külön eljárási szabályt. Ennél a beillesztés csak eltolással és forgatással történhet; a tömb belső geometriája és területe – a szükséges kerekítést kivéve – nem változhat. A környező közterületet, szükség esetén a szomszédos tömböt is vizsgálni kell.[15]

A földmérő szakmai tényekkel és mérési dokumentációval jelzi a hibát, a földhivatal pedig kivizsgálja. Valódi hibajavításhoz az Fttv. 17. § (3) szerint nem szükséges minden érintett tulajdonos hozzájáruló nyilatkozata. Ez nem azonos a korábban említett, közös megegyezésen alapuló külön térképmódosítással. A hibajavítás nem rendezi át önmagában a természetbeni birtoklást sem.[14][15]

Az ütemezés szempontjából ezt kell már az elején tisztázni: kezelhető-e az eltérés szabályos földmérői illesztéssel, vagy hatósági hibajavítás szükséges? Utóbbi esetben a júniusi tájékoztató szerint a kitűzés a kijavító vagy elutasító földhivatali döntés véglegessé válása után folytatható. A hibajavításra váró ügyet nem szabad pusztán sraffozással „megoldottnak” tekinteni. Egy több tömböt érintő probléma időigénye nem becsülhető meg egyetlen általános plusz héttel.[4][14][15]

A fenti építésügyi magyarázat a TÉKA alkalmazandó szabályaira épül. A 136. § (2) a 44. § alkalmazását a felsorolt, 2025. június 30. utáni ügyekben a HÉSZ korától függetlenül előírja. Régebbi engedély, bejelentés vagy módosítás esetén az átmeneti szabályokat is ellenőrizni kell. A telekre vonatkozó tényleges kertméreteket és beépítési határértékeket mindig az adott ügyben alkalmazandó előírásokból kell meghatározni.[3]

Kérj tételes tartalmat és fizetendő bruttó végösszeget. A nyilvános szolgáltatói árak eltérő munkára szólnak, és az áfatartalom sem mindenhol egyértelmű. A fenti sáv költségtervezési becslés; az ajánlatból derüljön ki, melyik tétel van már benne, és mi külön díjas.

Külön kérdezz rá a kiszállásra, az ismételt mérésre, a földhivatali adatok és a vizsgálat díjára. Ezeknek a hatósági tételeit az 1/2024. KTM rendelet határozza meg; a megfelelő díjtétel a munka céljától és az érintett földrészletektől függ. Eltérő adatszolgáltatási tételeket nem kell automatikusan egyszerre felszámítani.[8]

A rendkívüli hibajavítás, a telekhatár-rendezés és az épületfeltüntetés külön feladat lehet. Az alapozás előtti épületkitűzést se tekintsd automatikusan az alaptérkép árába tartozónak.

A ház 5%-os áfája a külön megrendelt földmérést vagy építészeti tervezést nem teszi automatikusan 5%-ossá. A szolgáltató adózási helyzete és az ügylet tartalma számít.[7]

1. Nem ugyanarra szól a megrendelés és az elvárás

Az olcsóbb ajánlat lehet pusztán terepfelmérés, a drágább pedig kitűzést és hivatalos adatokat is tartalmazhat. Ugyanez igaz a meglévő épületek részleteire, a nagyobb fákra, a csatlakozó útra és a magasságokra. Írásban egyeztetett tartalom nélkül könnyen pótmunkává válik az, amiről mindenki azt hitte, hogy benne van.

2. A térkép után változik meg a telek

Új kerítés, bontás, feltöltés vagy tereprendezés után a korábbi mérés már nem feltétlenül a jelenlegi helyzetet mutatja. A változást jelezd az építésznek és a földmérőnek. Egy régi térképnek nincs olyan általános „szavatossági ideje”, amely alatt minden változástól függetlenül megfelelő maradna.

3. Összekeverik a három külön földmérési munkát

A tervezés előtti telekhatár-kitűzés, a kivitelezés eleji épületkitűzés és az elkészült épület feltüntetéséhez szükséges felmérés más feladat. Ne abból indulj ki, hogy az alaptérkép árában mindhárom automatikusan szerepel.

Az általános kedvezmény 2026. december 31-ig alkalmazható. A megfelelő előfeltétellel a 2027. január 1. és 2030. december 31. között átvett előlegekre és teljesített értékesítésekre az átmeneti szabály őrizheti meg az 5%-ot.[5][6]

Minden családi ház és minden számla 5%-os?

Nem. A kedvezmény meghatározott új lakóingatlanok értékesítésére vonatkozik. A mérethatár többlakásos épületben lévő lakásnál legfeljebb 150 m², egylakásos lakóingatlannál legfeljebb 300 m² összes hasznos alapterület. Az ingatlan áfatörvény szerinti „új” minősítésének is teljesülnie kell. A méret és az idei engedély tehát önmagában nem old meg minden feltételt.[5][7]

Saját telken történő építkezésnél az Áfa tv. 10. § d) pontja szerinti, építéssel létrehozott ingatlan átadása is termékértékesítésnek minősülhet. A konkrét szerződés tartalma döntő; a „generálkivitelezés” szó önmagában nem ad 5%-os jogosultságot. A külön vett építőanyag vagy külön megrendelt részmunka áfája ettől még nem válik automatikusan 5%-ossá. Rozsdaövezeti lakásokra külön szabály is létezik, ezért az év végi határt sem szabad minden lakásügyletre kivétel nélkül ráhúzni.[5][7]

A tudomásulvétel igazolását is tisztázd; ne csak saját naptári számolásra hagyatkozz. A szerződés tartalmát, az adózási feltételeket és a számlázást a kivitelezővel és adózási szakemberrel is egyeztesd.